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中古物件のここがいい!

中古物件の魅力をお伝えします

人は誰でも「新しもの好き」。手あかのついていないピカピカ感、今までにはなかった珍しい機能や斬新なデザインなど…、新しいものは何だってうれしい気持ちにさせてくれます。マンションや住宅なども同じこと。住まいを探している方の多くが、まずは新築物件にねらいを定めるのもうなずけます。

ところが、最近は中古物件の人気、注目度がグングン上がってきています。そこには社会的な背景や、ライフスタイルの変化などもあるのでしょうが、インターネットの普及によってユーザーの方々が有益な情報を吸収し、とても賢く知的になってきて、住宅に対する考え方や購入の選択肢が多様化していることもその要因と考えられます。

今回、ホームマスターズでは大手仲介4社の意見を参考に、中古物件購入をお考えの皆様へ、中古マンションや中古住宅の魅力について分かりやすくお話しをさせていただきたいと思います。
皆様にとって少しでもお役にたっていただけますと幸いです。

中古物件の魅力 その1なんといっても価格が安い!

中古物件の最大の魅力。それはやっぱり「価格が安い!」ということでしょう。
新築マンションや、建売の新築一戸建てなどでは、さまざまな広告宣伝費やモデルルームなどの設営費、販売スタッフの人件費など、相当な額のコストが販売価格に上乗せされていますので、新築物件はそれなりの金額になってしまいます。ところが、中古物件にはこうした販売コストが含まれていません。単純に建物や土地の価格がそのまま販売価格に直結します。そのことが同規模の新築物件より「割安な、お手頃価格」で購入できる大きな理由といえます。

いま、築後3年以内くらいの、見た目はまだ新しい「築浅中古物件」が不動産取引市場ではユーザー注目度がとても高いのですが、それはほとんど新築と変わらない状態の物件が、一般的に新築販売時の2〜3割ほど安い価格で購入できるからなのです。
(注)分譲・施工会社や立地などによって新築時からの値下がり率は異なりますので、一つの目安としてお考えください。

ちなみに、新築物件はいつから中古物件に変わるかといいますと、最初に新築物件を購入した方が登記を済ませてからです。つまり、築1年にも満たない、まだ真新しいマンションでも、それが売りに出されてしまうとその時点で中古マンションになってしまうのです。

このほか、意外に知られていないことですが、新築マンションの場合、引き渡し時に数十万円程度の「修繕積立基金」が徴収されますが(毎月の修繕積立金とは別に)、この基金はたとえ1年以内に売却したとしても返却されません。つまり、中古マンションでは最初の物件取得者が支払った修繕積立基金をそのまま継承できることも魅力といえるでしょう。

中古物件の魅力 その2 ピンポイントで住まい探しができる!

中古物件の魅力、2つめは「自分の住みたいエリアや立地にこだわって自由に選べる」ということです。
新築マンションや新築建売住宅の場合も、ある程度は自分の住みたいエリアを選択することはできますが、物件数に限りがありますし、価格や間取りなどの条件がピッタリな希望通りの住まいにめぐり会える確率は少ないものです。ところが、中古物件は幅広いエリアに、価格や広さなど条件の異なるじつに数多くの物件が販売されています。新築に比べて、選択肢が増えるぶん、購入者にとっては自分に合った、より最適な物件を探すことが容易になるのです。

実際に、現場の営業マンの方からお話を聞くと「○○町の○丁目で大通りに面していない築10年以内の一戸建てを探している」といった具体的な希望をお持ちのお客様もいらしたり、あるいは、具体的なマンション名を指定して「このマンションの5階以上で3LDKタイプの物件が売りに出たら教えて!」というようなリクエストをするお客様も数多くいらっしゃるとか。こうしたピンポイントの住まい探しができるのは中古物件ならではのことでしょうね。

小学生や中学生のお子様をもつ皆様にとっては、学校への通学が便利な物件を選択できること、ご主人にとっては通勤が楽な物件を選べることも中古物件の魅力といえるでしょう。通学ということでいえば、お子様がある有名な私立小学校に合格されたお客様が、その小学校から歩いて通える中古マンションを一生懸命に探して、購入された例もあるようです。教育熱心もここまでくると立派なものですね。

ホームマスターズでは「ご希望物件お知らせ便」や「住まい探しサポート便」というサービスがあり、中古物件をお探しのお客様が、立地や価格などの条件を登録していただければ、条件に合った新着物件をメールなどでお知らせすることができます。ぜひ、ご利用してください。

中古物件の魅力 その3 値下がり率が小さい。だから住み替えに有利!

価格が安い、ということと少しダブりますが「中古物件は値下がりしにくい」ということも大きな魅力です。
もともと価格の安い中古物件を購入したわけですから、売却するときも、新築で購入した物件に比べて値下がり率が小さくなるのはお分かりいただけると思います。

では、値下がり率が小さい(資産価値があまり下落しない)とどんなメリットがあるのでしょうか?それは将来、住み替えを行なう際に、資金面であまり無理をせず住み替えができることにつながります。

たとえば、新築時の販売価格が4,000万円のマンションをご売却したことを想定してみましょう。Aさんは新築で購入し10年後に2,400万円で売却したとします。新築時価格よりも1,600万円(40%)値下がりしたことになります。

一方、Bさんは同じマンションを築後3年の中古物件として3,000万円で購入し、その7年後(つまり新築時から10年後)にAさんと同じ2,400万円で売却したと仮定します。中古で購入した時より600万円値下がりしましたが、Aさんに比べて値下がり幅はわずかです。

AさんとBさん、どちらもローンを組んだと仮定して、Aさんは10年間で1,600万円値下がりしましたのでまだ残債がかなりあると想像できます。Bさんは7年間で600万円の値下がりで済みましたので、ローンの残債はわずか、あるいは完済できているかもしれません。

新築マンションを購入してローンの残債がまだかなりあるAさんは、次の住み替えで希望する物件を入手するためにはやや無理のある資金繰りをしないといけませんが、中古マンションを購入したBさんはローンをほぼ完済できているため、資金的に余裕をもった住み替えができると考えられます。

以上はあくまでも仮定の話ですが、マンションだけでなく一戸建て住宅でも、中古物件は資産価値があまり下落しない、ということは大きな魅力かと思います。将来、住み替えを視野に入れている方にとっては、中古物件は無理が少なく、賢明な選択といえるでしょう。

中古物件の魅力 その4 購入する前に物件を細かくチェックできる!

中古物件は「自分の目で見て、納得して購入できる」ことも大きな魅力です。
新築分譲マンションの場合などは、建物が完成する前に購入契約を済ますことも多く、実際に住んでから『こんなはずじゃなかった…』と後悔する方も少なくありませんが、中古物件は事前にチェックできる点、そうした心配はずいぶん少なくなるでしょう。

チェックしておきたい箇所はたくさんあります。室内の状態や建物の外観・構造はもちろん、日当たりの良さや通風性、周辺環境や騒音状況などなど。マンションであればベランダからの眺望やお隣さんのことも気になるところ。一戸建ての場合なら防犯性や駐車場スペースなども要チェックです。天井の高さや梁の位置、押し入れや収納スペースなどもしっかり確認して、ご自分の所有している家具や衣類などがちゃんと収まるかどうか…、ということまで調べておきたいものです。

興味のある中古物件を見る機会は、売主の了解を得て見るケースと、現地見学会のようなオープンルームに足を運ぶケースがあります。売主の方がまだ居住中であれば、直接いろいろお話しを聞いてみることもおすすめします。

もっとも、売主さんは早く売却したいわけですから、決してよくないことは言わないはずですが、心配な点はどんどんたずねてみましょう。とくに、お隣さんや隣人の情報などは、いま住んでいる方がいちばんよくご存じのはずですから納得のいくまで質問してみることをおすすめします。

マイホームは一生に一度の大きな買い物ですから、慎重さも大切。物件の不具合や欠陥は、素人の目には判定できないこともありますので、心配な方は専門の業者に相談してみてもいいでしょう。また、立地を含めた周辺環境は、簡単に取り替えることができない重要な要素ですから、こちらも自分の目で見てチェックしておきたいものです。

一度だけでなく、時間帯や曜日を変えて現地へ何度も行き、周辺を細かくチェックしてみることが大切です。たとえば、昼間は人通りが多くても、夜間は暗くて極端に人通りが少なくなることもあります。これらは、自分の目と足で歩いて確かめるのが一番です。このとき、周辺のスーパーや学校、病院、金融機関の場所なども一緒にチェックして『この街に住んだらどんな生活になるのだろう?』ということもしっかりイメージしたいものです。

中古物件の魅力 その5 すぐ住めること。リフォームの楽しみも。

新築マンションや建築中の建売住宅などは、売買契約を済ませてもすぐに入居はできず、半年〜1年程度は待たなければならないことが多いのですが、中古物件の場合は、比較的短時間で、場合によってはすぐ住めるケースが多いことも魅力といえます。

中古マンションや中古一戸建てをネットで検索していると、物件の詳細ページに≪即入居可≫という言葉がよく出てきます。これは、その物件にもう人が住んでいないため、購入を決めて契約を済ませたら「すぐ住める」ということです。

お住み替えのケースで、住み替え先を新築物件にすると完成まで待たなければならないため、「仮住まい」を検討しなければならいない場合がありますが、住み替え先が≪即入居可≫の中古物件なら、「仮住まい」のことを考える必要はないでしょう。

もっとも、≪即入居可≫の物件でも築年数が経っていて、傷みがひどいような場合にはリフォームの必要性もでてきますので、そうしたケースでは即入居とはいかず、少し時間がかかるかもしれませんが…。

リフォームといえば、自分らしい「こだわりの住宅」に住むために、あえて安い中古物件を購入し、安く購入できた費用をリフォーム予算にまわして、自分だけの住まいを造られる方も増えているようです。

最近はリフォーム技術も急速に発展し、デザイン性の高いプランが可能なリフォーム会社も増えているので「こだわりの住宅」を実現できるチャンスは広がってきていると思います。リフォームのこともお考えになっている方は、ご購入の際に不動産仲介会社の担当者にも相談してみましょう。大手仲介会社ではリフォームを行なっているところも多く、費用の見積もりなども頼めますし、リフォームに適した物件を紹介してもらえると思います。